Vicios de construcción: quién responde y por cuánto tiempo

Cuando aparece una filtración en un edificio de tres años, la primera pregunta no es técnica sino de reparto: quién responde frente al comprador, y contra quién puede repetir el que respondió. La respuesta rara vez está en un solo contrato.

La estructura de responsabilidad

El art. 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones radica la responsabilidad frente al comprador en el propietario primer vendedor, con carácter objetivo: responde con independencia de quién causó el daño, y luego repite contra constructor y proyectistas según su participación. La virtud para el comprador es que no necesita identificar ni demandar a todos los intervinientes.

Los plazos según el tipo de falla

10 años para fallas que afecten la estructura soportante; 5 años para fallas de elementos constructivos o instalaciones; 3 años para terminaciones; y 5 años como plazo residual para lo no clasificado. Se cuentan desde la recepción definitiva de la obra por la Dirección de Obras Municipales, y ese punto de partida es un frente de discusión propio.

Vicio, defecto y desgaste

La distinción decide casos. Falta de mantención, uso inadecuado y modificaciones posteriores de los propietarios son defensas frecuentes y frecuentemente mal documentadas.

La acción de repetición contra la constructora

Cómo se prepara desde antes: qué cláusulas del contrato de construcción, qué garantías, qué seguros y qué retenciones la hacen efectiva en vez de teórica.

Cuando demanda la comunidad

Particularidades de la acción colectiva, representación, y por qué la respuesta técnica temprana suele ser más barata que la defensa.

El peritaje

Es la prueba principal. Quién lo pide, cuándo conviene anticiparlo, y por qué un informe técnico propio elaborado antes de la demanda cambia la posición negociadora.