Firmó un memorándum y una promesa el mismo día: para la Corte Suprema, hay que probar por qué no son el mismo negocio

El escenario que conoce cualquier desarrollador que estructura un negocio en varios documentos

Usted arma un negocio inmobiliario con varios instrumentos: un memorándum con las reglas generales, una promesa de compraventa del terreno, un pacto de accionistas. Cada documento lo firma una sociedad distinta del mismo grupo, pero todos sirven al mismo proyecto y caen juntos si este no se concreta.

El negocio se cae. Las partes no logran acuerdo en lo esencial y una de ellas demanda el cumplimiento de la promesa sola, como si fuera un contrato de compra de un terreno aislado de todo lo demás. La otra se defiende: esa promesa nunca fue independiente, existía porque existía el proyecto conjunto. Ya hay, incluso, un laudo arbitral que resolvió sobre el memorándum y dijo exactamente eso. El problema es lograr que el juez civil que ve la promesa se haga cargo de lo que dijo el árbitro.

Lo que resolvió el caso

En Inmobiliaria Cumming SpA con Universidad San Sebastián (Rol 5.292-2025), la Corte Suprema acogió, el 3 de agosto de 2026, la casación en la forma de la universidad y anuló el fallo de la Corte de Apelaciones que la había condenado a pagar 18.000 UF por incumplir una promesa sobre dos inmuebles en el centro de Santiago.

Para llegar a esa condena, la Corte de Apelaciones había resuelto que la promesa era independiente de un memorándum firmado el mismo día para desarrollar en conjunto un proyecto de más de 260 departamentos en ese terreno. Ese memorándum ya había sido materia de un arbitraje entre otras dos sociedades del mismo grupo, donde la árbitro Paulina Veloso Valenzuela calificó a la promesa como acto "subordinado, conexo o dependiente" de él.

La Corte Suprema no decidió si la promesa dependía del memorándum. Resolvió algo más elemental: que la Corte de Apelaciones no podía concluir lo contrario sin hacerse cargo de esa prueba. El fallo revisado eliminó, sin analizarlos, los considerandos que examinaban el laudo arbitral y las declaraciones de cuatro testigos que sostenían la misma conexión, y no revisó los correos donde ambas partes hablaban del conjunto de contratos como "un todo necesario" para el proyecto. Al descartar esa prueba sin ponderarla, la sentencia quedó sin la fundamentación que la ley exige, y eso la hizo anulable.

Lo que dice la ley y lo que decide el juez

El artículo 170 N°4 del Código de Procedimiento Civil exige que toda sentencia contenga las consideraciones de hecho y de derecho que la sustentan. Eso es un requisito de forma que la ley impone a cualquier fallo, no algo que decida un tribunal.

Lo que decidió la Corte fue que ponderar la conexión entre distintos instrumentos de un mismo negocio no es opcional cuando esa prueba existe y es sustancial. No basta con que dos contratos los firmen personas jurídicas distintas para descartar que están conectados —sobre todo cuando una es dueña del cien por ciento de la otra y comparten representante legal—. Usted no controla si el tribunal se va a acordar de revisar lo que un árbitro resolvió sobre otro instrumento del mismo negocio. Sí controla si deja ese vínculo escrito y localizable.

Qué hacer con esto

Referencie cruzadamente los instrumentos de un mismo negocio. Ni el memorándum mencionaba la promesa, ni la promesa al memorándum. Una cláusula que remita de un documento a otro ahorra, después, dos instancias de litigio sobre si están conectados.

Guarde la correspondencia que hable del negocio como un todo. El correo donde una parte lo describió como "un todo necesario para el proyecto" terminó siendo prueba central.

Si ya arbitró un conflicto sobre un instrumento conexo, acompañe el laudo desde el primer escrito. Aunque no produzca cosa juzgada, sigue siendo prueba de cómo se entendió el negocio.

Antes de firmar el próximo memorándum

1. ¿Sus contratos conexos se remiten expresamente unos a otros, o cada uno se lee como si el resto no existiera?
2. Si un árbitro resuelve sobre uno de esos instrumentos, ¿ese laudo sería fácil de vincular al resto en un juicio civil paralelo?
3. ¿Sabe qué pasa con su promesa si el proyecto más amplio que la originó nunca se concreta?

Si está estructurando un negocio con varios instrumentos y sociedades del mismo grupo, revisemos cómo se conectan antes de firmarlos: una vez firmados, ese vínculo lo tiene que reconstruir un tribunal.