Promesas de compraventa y ventas en verde: qué pasa cuando se incumplen

La venta en verde traslada un riesgo que casi nunca se conversa: el comprador paga contra un proyecto que todavía no existe, y la inmobiliaria se obliga a un plazo que depende de variables que no controla del todo. Cuando el plazo se corre, el conflicto no es sobre si hubo retraso —eso es un hecho— sino sobre qué se pactó que pasaría si lo había.

Qué dice realmente la promesa sobre el plazo

Plazo de entrega frente a plazo de escrituración; causales de prórroga pactadas; caso fortuito y fuerza mayor; si la prórroga opera de pleno derecho o requiere aviso.

La cláusula penal y sus límites

Función, compatibilidad con la indemnización de perjuicios, y reducción de la pena excesiva. El art. 1544 del Código Civil regula la cláusula penal enorme: cuando la obligación principal y la pena son cantidades determinadas, puede pedirse rebajar la pena en todo lo que exceda al duplo de la obligación principal. En obligaciones de valor inapreciable o indeterminado, la moderación queda a la prudencia del juez.

Resciliación y desistimiento del comprador

Qué se devuelve, con qué descuentos, y cómo se documenta para que no se discuta después.

Diferencias entre lo ofrecido y lo entregado

Planos, memoria de venta, materiales, superficies, prototipo. Qué integra el contrato y qué es publicidad. Aquí se define la mayoría de los casos.

La documentación que decide

Promesa y sus adendas, avisos formales de prórroga, actas de entrega, correspondencia con el comprador, comprobantes de los hitos de pago.

Qué hacer si eres la inmobiliaria y ves venir el retraso

Cuatro medidas de documentación y comunicación anticipada que valen más que cualquier defensa posterior.