5.190 UF de cláusula penal que un árbitro fijó y nadie logró revisar

El escenario que conoce cualquier inmobiliaria que pacta una cláusula penal

Usted firma una promesa de compraventa y, junto con ella, un contrato de arrendamiento conexo con otra sociedad del rubro. Como respaldo del negocio, pactan una cláusula penal: si una parte incumple, paga una multa calculada según una fórmula que en ese momento parece razonable. El negocio avanza mal, una parte demanda cumplimiento e indemnización y, en subsidio, la resciliación de ambos contratos. Todo va a arbitraje, porque así lo pactaron, ante un árbitro arbitrador de única instancia.

El árbitro resuelve resciliar los contratos y condena a pagar la cláusula penal. El monto, calculado conforme a la fórmula que las partes mismas redactaron años antes, resulta ser considerable. Ninguna de las dos partes queda conforme: una porque tiene que pagar, la otra porque esperaba algo distinto. Ambas intentan que un tribunal superior revise esa cifra. El problema es que, al pactar árbitro arbitrador sin apelación, ya habían decidido de antemano que esa revisión casi no existe.

Lo que resolvió el caso

En Inmobiliaria A&S Dos SpA con Inmobiliaria Hub Tres SpA (Rol 20.786-2024 y acumulados), la Corte Suprema rechazó, el 17 de agosto de 2026, la casación en la forma de la demandante y los dos recursos de queja cruzados contra el árbitro arbitrador que había resciliado los contratos de promesa de compraventa y de arrendamiento entre ambas sociedades, condenando a la demandada a pagar, a título de cláusula penal, la suma de 5.190,74 unidades de fomento.

La parte condenada a pagar cuestionó por la vía de la queja el monto fijado. La Corte no encontró ahí una falta o un abuso grave: la multa estaba calculada conforme a la fórmula pactada, y discrepar de su resultado no equivale a acreditar que el árbitro actuó sin fundamento. La demandante, por su lado, buscó revisar por la misma vía y por casación en la forma la decisión de resciliar en vez de ordenar el cumplimiento forzado; la Corte tampoco encontró ahí un vicio que la habilitara a intervenir. El laudo quedó firme para ambas partes.

Lo que dice la ley y lo que decide el juez

El estándar para acoger un recurso de queja —falta o abuso grave del juez que dictó la resolución— está en el artículo 545 del Código Orgánico de Tribunales. Eso es ley, y aplica por igual a cualquier árbitro, sea cual sea el resultado que haya fijado.

Lo que decidió la Corte fue que, habiendo un árbitro que fundamentó tanto la resciliación como el cálculo de la cláusula penal conforme a lo que las partes mismas pactaron, ninguna discrepancia sobre ese resultado alcanza el umbral de falta o abuso grave. Usted no controla cómo un árbitro va a interpretar la fórmula de su cláusula penal el día que se active. Sí controla qué fórmula queda escrita en el contrato, y si el pacto arbitral que firma deja o no una segunda instancia disponible para revisarla.

Qué hacer con esto

Revise el monto y la fórmula de su cláusula penal antes de firmar, no después de incumplir. Una cifra o un porcentaje que hoy parece razonable puede quedar desproporcionado con el tiempo, y un árbitro arbitrador rara vez lo va a corregir después.

Pacte la renuncia a recursos con los ojos abiertos. Si su contrato va a arbitraje arbitrador de única instancia, sepa que ni usted ni la contraparte van a poder cuestionar después el monto que el árbitro fije, salvo falta grave acreditada.

Documente el valor real del negocio al momento de pactar la cláusula penal. Ese respaldo es lo que un árbitro va a ponderar si la multa termina en discusión, y usted no puede reconstruirlo después de que el conflicto ya empezó.

Antes de pactar la próxima cláusula penal

1. ¿La cláusula penal de sus contratos de promesa está calculada como múltiplo de algo verificable —precio, avalúo—, o es una cifra fija que puede quedar desproporcionada con el tiempo?
2. ¿Sabe si su cláusula arbitral pacta árbitro arbitrador, mixto o de derecho, y qué tan revisable es su decisión en cada caso?
3. Si su contraparte no cumple mañana, ¿la cláusula penal que redactó hace tiempo le conviene a usted o a ella?

Si está estructurando un negocio inmobiliario con cláusula penal y arbitraje, revisemos la fórmula y el tipo de árbitro antes de firmar: una vez pactados, un árbitro los va a aplicar tal como están escritos.