Entrega incompleta del terreno: la Corte Suprema lo trata como vicio oculto y el mandante responde

El terreno que no estaba disponible

Se firma el acta de entrega de terreno y en la práctica no hay terreno completo. El mandante sigue ocupando dependencias, hay una faena de un tercero que no se ha retirado, o parte del área no está despejada. La obra empieza igual, porque el plazo corre. Y al final el contratista termina con una extensión de plazo que absorbió con su propia estructura.

Cuando llega el cobro, la respuesta es siempre la misma: el contrato es a suma alzada, el precio es fijo, usted asumió el riesgo.

Lo que resolvió el caso

En Empresa Constructora Santa Elena Limitada con Municipalidad de Buin, la Tercera Sala de la Corte Suprema rechazó, el 9 de mayo de 2022, la casación en el fondo del municipio (Rol 63273-2021).

La Corte razonó que la circunstancia de que el contratista no contara con la totalidad del terreno para ejecutar la obra constituye un vicio oculto en los términos del artículo 2003 N°2 del Código Civil, por no haber sido manifestada en las bases de licitación ni contemplada en el contrato. Y de ahí extrajo la consecuencia directa: el mandante debe hacerse cargo del aumento de precio generado por la ampliación del plazo de ejecución.

Fue explícita sobre la conducta del municipio, al que calificó como un contratante que incumplió dos obligaciones. La primera, precontractual: no advirtió en la licitación que los terrenos no serían entregados en su totalidad al suscribirse el acta, sin informar a los oferentes que seguiría ocupando determinadas dependencias municipales.

Y sobre la suma alzada, hizo suyo el razonamiento del fallo de grado: no se ajusta a la buena fe contractual interpretar la cláusula de las bases en el sentido de que el contratista no puede pedir indemnización por mayores gastos derivados de ampliaciones de plazo que no le son imputables.

Por qué este fallo importa más de lo que parece

El Reglamento para Contratos de Obras Públicas resuelve estos casos cuando rige. El problema aparece en las licitaciones municipales y de otros servicios regidas solo por la Ley 19.886, donde no hay artículo 146 ni 147 al que acudir y el mandante sostiene que el precio es intangible.

Este fallo abre la vía del derecho común: las reglas del contrato de confección de obra material del Código Civil, y en particular el artículo 1999, que permite indemnizar aun habiéndose estipulado un precio único y total. Para el contratista que perdió meses por un terreno mal entregado en una obra municipal, esa es la puerta.

Qué hacer con esto

Documente el estado del terreno el día de la entrega. El acta de entrega de terreno se firma muchas veces como trámite. Es la pieza probatoria central de este tipo de reclamo: fotografías fechadas, plano con las áreas efectivamente disponibles, constancia de las dependencias ocupadas y por quién.

Revise las bases antes de ofertar. El fallo se apoya en que el municipio no advirtió en la licitación lo que sabía. Si las bases guardan silencio sobre la disponibilidad del terreno y usted detecta en terreno que hay ocupación, esa pregunta formulada durante el período de consultas —y su respuesta— vale por sí sola.

No espere a la liquidación. El vicio oculto se acredita con el estado de las cosas al inicio, no con la discusión sobre el saldo final. La prueba se degrada rápido: a los dos años nadie recuerda qué dependencia estaba ocupada en marzo.

Antes de la próxima entrega de terreno

1. ¿Sus actas de entrega de terreno consignan el estado real y las áreas efectivamente disponibles, o son un formulario firmado sin detalle?
2. En sus contratos vigentes con municipios o servicios bajo Ley 19.886, ¿sabe qué mecanismo contractual tiene para cobrar una extensión de plazo no imputable?
3. Si hoy reclamara por un terreno mal entregado hace dieciocho meses, ¿con qué prueba contaría?

Si alguna respuesta lo deja incómodo, conversemos. Ordenar el protocolo de entrega de terreno es la clase de gestión que no cuesta nada antes y decide un juicio después.