Compra de terrenos sujeta a permiso: qué pasa si no sale

Casi ninguna compra de terreno para desarrollo es pura y simple. Se compra sujeto a que salga el permiso, a que la factibilidad sanitaria esté, a que el informe de título no arroje sorpresas. La cláusula que describe esa condición suele ocupar un párrafo y decidir millones.

Cómo se redacta una condición que funciona

Qué hecho exactamente la cumple, quién debe gestionarlo, con qué diligencia, en qué plazo, y qué pasa si el plazo vence sin resolución de la autoridad. La ambigüedad en cualquiera de estos cinco puntos es el conflicto.

El plazo indefinido de la autoridad

El error más caro: condiciones sin plazo máximo, que dejan al vendedor amarrado sin certeza y al comprador expuesto a un cambio normativo sobreviniente.

Quién soporta el riesgo regulatorio

Cambios de instrumento de planificación territorial, congelamientos, modificaciones de uso de suelo entre la promesa y la escritura.

Qué se restituye si la condición falla

Anticipos, gastos de estudios y proyectos ya encargados, y si hay o no derecho a indemnización cuando el incumplimiento es imputable a la falta de diligencia de una parte.

Due diligence y vicios ocultos del título

Servidumbres no inscritas, ocupaciones, deslindes discutidos, gravámenes. Qué se puede reclamar después y qué se entiende asumido por haber hecho la revisión.

Checklist de siete puntos

Para leer una cláusula de condición ya firmada.