La Municipalidad declaró inhabitable su edificio: si no reclamó primero ante el alcalde, ya perdió

El escenario que conoce cualquier propietario con un edificio antiguo

Usted es dueño de un inmueble con más de 80 años, arrendado y en uso, en el que ha ido ejecutando obras de refuerzo estructural para mantenerlo seguro. Un día su arrendatario le avisa que llegó un decreto alcaldicio: la Dirección de Obras fiscalizó el edificio —a raíz de una denuncia sobre modificaciones estructurales y conexiones eléctricas— y lo declaró inhabitable, exigiendo un proyecto de regularización completo antes de poder seguir usándolo.

Usted está seguro de que el municipio se equivocó: buena parte de esas obras están exentas de permiso por ser trabajos no estructurales al interior de una edificación existente. La reacción natural es ir derecho a la Corte de Apelaciones a pedir que se deje sin efecto el decreto. Es lo que hizo el propietario de este caso, y es lo que le costó el reclamo completo, sin que la Corte llegara siquiera a revisar si el municipio tenía razón.

Lo que resolvió el caso

En el reclamo de ilegalidad municipal fallado el 4 de septiembre de 2026 (Rol 823-2025), la Corte de Apelaciones de Santiago rechazó, sin costas, la acción dirigida contra la Municipalidad de Santiago, sin pronunciarse sobre si el Decreto Alcaldicio que declaró la inhabitabilidad del inmueble se ajustaba o no a la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

La razón no tuvo nada que ver con los hechos. La Corte constató que el propietario acudió directamente a sede judicial sin haber presentado antes el reclamo ante el alcalde, y calificó eso como algo más que un defecto formal: "se trastorna el diseño legal de esta reclamación", dijo el fallo, porque el artículo 151 de la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades concibe este mecanismo como escalonado, con una etapa administrativa previa y obligatoria, y una fase judicial que solo procede si esa primera etapa fracasa. El propietario alegó que debía primar el derecho amplio a reclamar; la Corte respondió que la vía judicial no estaba restringida, solo condicionada a un paso previo razonable. Al no haberlo dado, "se configura un vicio esencial que impide que esta Corte pueda conocer y resolver acerca de la ilegalidad denunciada".

Lo que dice la ley y lo que decide el juez

Que el reclamo de ilegalidad municipal tenga dos etapas —administrativa ante el alcalde primero, judicial ante la Corte después— está en el artículo 151 de la Ley 18.695. Eso es diseño legal, no un criterio inventado por este tribunal.

Lo que sí decidió la Corte fue algo que la ley no resuelve por sí sola: que omitir la etapa administrativa no es un defecto subsanable ni una formalidad menor que ceda ante el derecho a la tutela judicial, sino un vicio que impide entrar al fondo, cualquiera sea la fuerza de los argumentos del reclamante. Esa lectura estricta es la que usted tiene que anticipar: por sólido que sea su caso contra el municipio, un tribunal no lo va a escuchar si se saltó el primer peldaño.

Qué hacer con esto

Reclame primero ante el alcalde, siempre. Antes de ir a la Corte contra un decreto, una multa o una clausura municipal, verifique si la norma contempla una etapa administrativa previa. Si existe, se presenta ahí primero, sin excepción.

Dele fecha cierta a ese reclamo. Preséntelo por escrito, con cargo de recepción, y guarde una copia timbrada: si después necesita acreditar ante la Corte que agotó la vía administrativa, esa fecha es lo primero que le van a pedir.

No espere pasivamente el silencio del alcalde. Infórmese del plazo que la norma da a la autoridad para responder, y calendarice la eventual etapa judicial para el día siguiente en que ese plazo venza.

Revise el decreto en paralelo, no en lugar del reclamo. Encargue la evaluación técnica de si la obra requería permiso mientras el reclamo administrativo está en trámite, para llegar a la eventual etapa judicial con el argumento de fondo ya listo.

Antes de instruir a su abogado que vaya a tribunales

1. ¿Sabe cuáles de los actos municipales que afectan a su empresa exigen un reclamo previo ante el alcalde antes de poder ir a la Corte?
2. Si ya presentó ese reclamo, ¿tiene cómo probar la fecha exacta en que lo hizo?
3. ¿Cuánto tiempo lleva su reclamo actual sin respuesta del municipio, y sabe qué día se habilita la vía judicial?

Si la segunda pregunta lo hizo dudar, conversemos antes de que el plazo para ir a la Corte se le escape.