Ganó el juicio contra la comunidad que le bloqueaba el acceso, y perdió $1.350 millones por el informe con que probó el daño

El proyecto que no pudo avanzar por culpa de un vecino que no cede

Su inmobiliaria compró terrenos dentro de un loteo privado para desarrollar un proyecto de parcelas y viviendas. El acceso depende de un derecho de tránsito dentro del condominio, y el comité de administración se lo empieza a restringir: primero con excusas puntuales, después de forma sistemática, incluso después de que un tribunal ya le ordenó cesar. Los estudios y permisos del proyecto se vencen, hay que actualizarlos, y el desarrollo que tenía flujo proyectado queda parado.

Usted demanda por el daño y encarga un informe a un economista para cuantificar cuánto dejó de ganar. Gana el juicio en primera instancia, con una indemnización que incluye los gastos de actualización y una cifra de nueve dígitos por la utilidad perdida. La comunidad apela. Lo que la Corte hace con esa apelación es la parte que más le interesa a cualquier inmobiliaria que algún día tenga que probar cuánto perdió.

Lo que resolvió el caso

En la sentencia de 26 de agosto de 2026 (Rol 3852-2023, causa acumulada), la Corte de Apelaciones de Santiago confirmó que la Comunidad Habitacional Loteo Privado El Algarrobal Segunda Etapa incurrió en responsabilidad extracontractual frente a Inmobiliaria y Constructora Matilde Limitada, por intermedio de su Comité de Administración, al restringir de forma persistente y sin causa justificada el acceso a los inmuebles de la actora dentro del condominio, "pese a existir resoluciones judiciales firmes que ordenaban cesar los actos de perturbación". La Corte fue clara en que esa conducta "excedió el legítimo ejercicio de las facultades de administración del condominio" y confirmó el daño emergente de $4.649.492 por los costos de mantener vigente el proyecto durante la paralización.

El punto donde la sentencia de primera instancia no resistió la revisión fue el lucro cesante, fijado en $1.350.128.100. La demandante lo sustentó en un informe de un economista externo, que proyectaba la venta de 22 parcelas y 22 viviendas, descontaba costos e impuestos, y capitalizaba la utilidad a una tasa tomada de otros proyectos del mismo grupo empresarial. El juez, reconociendo que ese informe no fue rendido como pericia sino solo reconocido por su autor como testigo, lo usó igual como base de una presunción judicial, rebajando el monto sin explicar el criterio para llegar a la cifra final.

La Corte revocó ese ítem completo. El informe, dijo, encadenaba una hipótesis sobre otra —plazo de ejecución, velocidad de venta, reinversión de utilidades, rentabilidad de esa reinversión— sin que ninguna estuviera corroborada por antecedentes de mercado independientes: ni demanda del sector, ni plazos reales de comercialización. Con eso, el estudio "no proporciona antecedentes dotados de la gravedad, precisión y concordancia suficientes para constituir una presunción judicial", y la Corte rechazó por completo el lucro cesante, dejando en pie solo el daño emergente y la responsabilidad.

Qué hacer con esto

Encargue una pericia, no un informe de parte. Si su reclamo de lucro cesante depende de una proyección económica, ríndala como prueba pericial desde el inicio del juicio, no como un documento privado que un testigo reconoce en estrados.

Exija que la proyección se apoye en datos externos verificables. Un análisis de mercado, comparables de venta, tiempos de absorción reales de terceros: sin eso, un cálculo con solo cifras internas es, para un tribunal, una cadena de supuestos no comprobados.

Separe el daño emergente del lucro cesante en su demanda y su prueba. El primero —gastos efectivos y documentados— es mucho más difícil de derribar en apelación que una proyección de ganancias futuras.

Documente cada acto de obstrucción con fecha y la resolución judicial que ordenaba cesarlo. Fue la persistencia pese a órdenes firmes lo que convirtió el ejercicio de las facultades del comité en un ilícito civil.

Antes de demandar por un proyecto frustrado

1. Si tuviera que probar hoy cuánto dejó de ganar por un desarrollo paralizado, ¿su cálculo se sostiene en datos de mercado externos o solo en supuestos internos de la empresa?
2. ¿El informe que usaría fue encargado como pericia o se lo está por presentar como un documento reconocido por un testigo?
3. ¿Tiene registro fechado de cada vez que le impidieron el acceso, y de las resoluciones que ordenaron que cesara?

Si no tiene una respuesta clara a la segunda pregunta, conversemos antes de que ese informe se convierta en la parte de la demanda que se cae en la Corte.