Reparó los defectos de las viviendas para cerrar el reclamo: esas reparaciones pueden reabrirle el plazo de prescripción

Cuando el reclamo se atiende y el expediente queda abierto

Usted entregó un condominio de viviendas y, años después, los propietarios reclaman filtraciones por la red de agua potable. Para no perder la relación, manda cuadrillas. Repara, paga las facturas de los trabajos, y las visitas se repiten durante meses.

Algunos propietarios demandan. Usted contesta con dos defensas: "ya están reparadas" y "el plazo para reclamar venció hace tiempo".

Las dos defensas chocan. Para probar que reparó, usted muestra facturas y testigos; esos mismos documentos fechan el momento en que reconoció el problema.

Lo que resolvió el caso

En [Propietarios] con Constructora Pacal S.A. (indemnización por defectos constructivos, condominio Brisas del Valle de Rengo; Rol C-1328-2022, 1er Juzgado de Letras de Rengo), la Corte de Apelaciones de Rancagua resolvió el 11 de septiembre de 2026 (Rol 1607-2024). Revocó el acogimiento de la prescripción y confirmó el rechazo de la demanda y la condena en costas.

Las viviendas se recibieron definitivamente el 6 de octubre de 2016 y la demanda se notificó el 6 de octubre de 2022. Sin otro hecho, el plazo de cinco años estaba vencido. Pero la Corte revisó la prueba de la constructora: testigos que declararon que los defectos fueron reparados, y las facturas N° 120 (2 de diciembre de 2019), N° 122 (16 de diciembre de 2019), N° 139 (24 de marzo de 2020) y N° 150 (3 de junio de 2020), que acreditaban trabajos en el condominio. Concluyó que las reparaciones se hicieron entre diciembre de 2019 y 2022, y que "se produjo la interrupción natural del tiempo de prescripción al reconocer el demandado" esos trabajos. A la fecha de la notificación, la acción no estaba prescrita.

Eso no le dio la victoria a los propietarios. La Corte entró al fondo y rechazó cada partida por falta de prueba. Los $10.000.000 por vivienda para sustituir las cañerías respondían a una "eventual e hipotética reparación", y no había prueba del valor de sustitución. Los correos con exigencias de reparación no bastaban. Los $400.000 mensuales durante las obras eran un valor "futuro e incierto". Los $12.000.000 por desvalorización no tenían "ninguna prueba que sirva, al menos de referencia". Y los $50.000.000 de daño moral por propietario no pueden presumirse ni fijarse prudencialmente.

Lo que dice la ley y lo que decide el juez

Los plazos están en la ley. El artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones fija cinco años desde la recepción definitiva para fallas o defectos constructivos o de instalaciones, y tres años desde la inscripción a nombre del comprador para terminaciones. Que el reconocimiento del deudor interrumpe naturalmente la prescripción es una regla del Código Civil (artículo 2518). Ninguna de las dos es creación de la Corte.

Lo que decidió el tribunal fue la calificación de los hechos: que las reparaciones, probadas por la propia constructora, equivalían a ese reconocimiento, y que los demandantes no habían probado el daño. Usted no controla la calificación del tribunal; sí qué documenta, cuándo y con qué reserva.

Qué hacer con esto

Decida antes de enviar la cuadrilla qué efecto quiere que tenga. La Corte tomó las reparaciones como reconocimiento. Si atiende un reclamo por buena relación, deje constancia escrita de que lo hace sin reconocer obligación. El fallo no examinó si esa reserva sirve, así que es una precaución, no una garantía.

Lleve un registro por vivienda. Fecha, defecto, trabajos, factura y conformidad firmada. Fue lo que le permitió ganar en el fondo. Ese mismo registro puede reabrir el plazo.

Pida la conformidad del propietario al terminar. La Corte dio por acreditadas las reparaciones con testigos "contestes en lo esencial". Un acta firmada es mejor que la memoria de los testigos.

En la defensa, exija prueba precisa del daño. Valor de reposición, tasación de referencia y prueba del sufrimiento: la Corte rechazó cada partida sin ellos.

Antes del próximo reclamo postventa

1. ¿Sabe en qué fecha exacta venció, para cada condominio, el plazo de cinco años desde la recepción definitiva?
2. ¿Sus equipos de postventa saben que reparar puede reabrir ese plazo, o lo hacen sin que nadie en la empresa lo haya decidido?
3. Si mañana le notifican una demanda, ¿puede probar con documentos firmados qué se reparó y cuándo?

Si la segunda respuesta es "no", conversemos antes de que la postventa defina su estrategia de defensa.