Firmó un memorándum para estudiar el negocio y luego contratos a diez años: si el estudio fracasa, los contratos siguen

El memorándum que parecía el contrato madre

Usted y otra empresa quieren desarrollar un proyecto. Antes de comprometerse a fondo firman un memorándum de entendimiento: un año, renovable, para estudiar la factibilidad técnica, económica y ambiental, con exclusividad mientras tanto. Si el estudio resulta, harán contratos definitivos.

Ocho meses después firman esos contratos, por escritura pública: arriendo de un terreno para la planta, arriendo de otro para depósito de residuos, y arriendo de las pertenencias. Duran diez años. En su cabeza, todo cuelga del proyecto, y el proyecto depende de los permisos.

Los permisos no llegan. El memorándum termina y usted considera que los arriendos terminaron con él. Su contraparte opina que son contratos principales, con su propio plazo, y que usted debe respetarlos hasta el final.

Lo que resolvió el caso

En Nueva Pudahuel S.A. con Sociedad de Bienes y Servicios Agrícolas Limitada (INTER) (recurso de queja contra árbitro mixto; arbitraje CAM Santiago A-6834-2025), la Corte de Apelaciones de Santiago, Séptima Sala, rechazó la queja el 4 de septiembre de 2026 (Rol 14513-2026). Quedó firme la sentencia arbitral de 24 de junio de 2026: declaró terminado el memorándum de entendimiento del 31 de agosto de 2020 y rechazó declarar terminados los arriendos del 29 de abril de 2021.

El árbitro razonó que el memorándum era un contrato preparatorio, cuyo objeto era estudiar la factibilidad de un negocio que se perfeccionaría después. Que unos contratos sean necesarios para tramitar un permiso no los vuelve accesorios. Y la cláusula de término anticipado de los arriendos favorecía solo a la arrendataria. Añadió que las partes pueden hacer accesorio un contrato principal, y que "la vía más usual es establecer una condición resolutoria". Descartó, además, que los arriendos hubieran "perdido su causa": la causa se exige al celebrar el contrato, no después.

La Corte no revisó la prueba. Dijo que la queja "no constituye instancia" y que el memorándum fue un acto preparatorio "bajo cuyo marco se gestaron" los arriendos, "pero tal circunstancia no los torna en dependientes de aquél". Agregó: si la intención era supeditarlos al memorándum, "así debió pactarse".

Una abogada integrante previno que el arriendo de inmuebles sí tenía cierta accesoriedad: la renta se hacía exigible al iniciar la operación y dependía de las utilidades. Pero consideró que ello no era una falta grave, porque las cláusulas sobre vigencia y renta eran contradictorias y una declaración de mera certeza exigía certidumbre.

Lo que dice la ley y lo que decide el juez

La ley dice que un contrato accesorio sigue la suerte del principal y que las partes pueden pactar condiciones resolutorias. Eso no lo creó la Corte. Tampoco el estándar de la queja, que es disciplinario y no revisa la prueba (artículos 545 y siguientes del Código Orgánico de Tribunales).

Lo que sí resolvió el tribunal fue la lectura de estos tres documentos: que ninguna cláusula de los arriendos los subordinaba al memorándum. Usted no controla cómo leerá un árbitro un contrato ambiguo, pero sí si la dependencia consta en el texto definitivo.

Qué hacer con esto

Escriba la dependencia, en el contrato definitivo. Si el arriendo, el contrato de obra o la promesa nacen para viabilizar un proyecto, diga en esas cláusulas que terminan si el proyecto no obtiene sus permisos o si termina el memorándum.

Use una condición resolutoria expresa y una fecha. Fije qué hecho la activa (por ejemplo, rechazo o abandono del permiso) y desde cuándo corre el plazo para invocarla.

Revise que el contrato definitivo no contradiga el memorándum. Un plazo de diez años en el arriendo y una renta atada a utilidades en la misma cláusula producen lo que vio la prevención: textos que se contradicen y una discusión que nadie ganó con certeza.

No dependa de una queja. Si el árbitro es mixto, la prueba se discute ante él. Lleve ahí los antecedentes que respaldan su lectura del contrato.

Antes de pasar del memorándum al contrato

1. En su último memorándum, ¿qué contratos definitivos debían nacer de él y qué pasa con ellos si él termina?
2. ¿Esos contratos dicen algo sobre ese término, o solo lo piensa su equipo?
3. Si mañana el permiso se rechaza, ¿cuánto tiempo y cuánta renta le quedan por pagar?

Si la segunda respuesta es "no", conversemos antes de firmar el siguiente contrato definitivo.