Promesa que usted dice no haber firmado y 25 cheques recibidos: el árbitro igual dio el contrato por existente y la queja no prosperó

La venta que se negocia mientras ya se ejecuta

Usted vende un departamento que aún no tiene recepción definitiva. La compradora firma un documento de "arriendo y promesa de compraventa" y entrega 25 cheques: uno de UF 700,18 por el pie y 24 a fecha de UF 67,87, las cuotas. El contrato prevé un arriendo a 24 meses cuya renta paga esas cuotas, con entrega sujeta a la recepción.

La negociación sigue. Se discuten las condiciones, hay una mudanza anticipada de sus muebles, y su firma en el documento no llega. Usted entiende que no está cerrado. Ella ofrece dejarlo sin efecto y usted acepta con condiciones. Después promete el mismo departamento a otro comprador.

Llega la recepción definitiva y la primera compradora demanda ante el CAM Santiago. La defensa natural es decir que no hay contrato porque usted no lo firmó.

Lo que resolvió el caso

En Inmobiliaria M. Comas Los Leones SpA contra juez árbitro (recurso de queja; arbitraje CAM Santiago A-6802-2024), la Corte de Apelaciones de Santiago rechazó el 14 de septiembre de 2026 la queja contra el árbitro arbitrador, sin costas (Rol 2966-2026).

Según consta en el fallo, el precio prometido era de UF 14.003,5 y la recepción definitiva se obtuvo el 19 de noviembre de 2024. La inmobiliaria no entregó los inmuebles y ya había suscrito ante notario, el 2 de septiembre de 2024, un contrato análogo sobre el mismo departamento con un tercero. La compradora pidió cumplimiento forzado y, en subsidio, resolución con indemnización.

La inmobiliaria opuso tres defensas: inexistencia del contrato por falta de firma, resciliación y contrato no cumplido, porque el cheque del pie nunca ingresó. El árbitro las rechazó. Según su informe, la compradora nunca ordenó no pagar el cheque, y fue la inmobiliaria quien voluntariamente no lo cobró; la aceptación de la resciliación fue condicional, es decir, una contraoferta. Concluyó que el contrato existía y estaba vigente, y acogió la resolución con indemnización.

La Corte no entró a esa discusión. Recordó que la queja es un recurso disciplinario, no una segunda instancia, y que solo prospera si el análisis de los hechos es tan contrario a la equidad que revela una falta o abuso grave. Las objeciones de la inmobiliaria eran, dijo, "disconformidad" con la interpretación del contrato y con el rechazo de sus excepciones.

Lo que dice la ley y lo que decide el juez

La ley dice que la promesa de compraventa debe constar por escrito (artículo 1554 N° 1 del Código Civil), que el arbitrador falla según su prudencia y equidad (artículo 223 del Código Orgánico de Tribunales), que no está obligado a más reglas que las pactadas (artículo 636 del Código de Procedimiento Civil) y que contra su fallo solo proceden casación y queja. Nada de eso lo decidió la Corte.

El árbitro decidió una calificación de hechos: que, pese a la falta de firma de la inmobiliaria, había un contrato vigente y ella lo incumplió. La Corte decidió no corregirlo. Usted no controla cuánta equidad aplicará un arbitrador, pero sí si su cláusula lo nombra y si su documentación cierra los flancos antes.

Qué hacer con esto

No reciba cheques ni permita mudanzas hasta firmar. Si el negocio está a medias, ejecute solo lo que consta en un documento firmado por ambos y autorizado ante notario.

Cierre la renegociación en un solo instrumento. Una aceptación con condiciones no resciliaba, según el árbitro. El término de común acuerdo se hace por escrito, con ambas firmas.

Cobre el cheque o déjelo por escrito. No cobrarlo debilitó su defensa de contrato no cumplido.

No ofrezca el mismo inmueble a otro mientras la primera promesa esté viva. Fue uno de los incumplimientos que la compradora le imputó.

Elija el tipo de árbitro con los ojos abiertos. Un arbitrador falla en equidad y su fallo casi no admite revisión. Para una promesa de UF 14.000, evalúe si quiere uno de derecho.

Antes de la próxima venta

1. ¿Alguno de sus compradores tiene cheques en su poder o ha entrado a una unidad sin promesa firmada por ambos?
2. ¿Sus renegociaciones quedan en un documento que firman todos, o en correos que cada uno interpreta a su manera?
3. Si su cláusula arbitral nombra a un arbitrador, ¿aceptaría que nadie revise la decisión?

Si la tercera respuesta le incomoda, conversemos antes de redactar la próxima promesa.